个人信息

发送短消息 加为好友
姓名： 涂山青
领域： 市场营销  客户服务  运营管理  品牌管理  领导艺术 
地点： 北京 朝阳
签名： 地产资深培训师！Tel: 13627106979; QQ: 2437587185
  • 博客等级：
  • 博客积分：1626
  • 博客访问：2182131

最新文章

推荐文章

专家文章

涂山青：政策博弈与调控困局（下） 2013-05-02

 

（接上）
政策困局待解
对一个行业、一个市场，三年时间出台政策上百项，经济的、行政的、法律的手段，既有限购限贷又有限价，还有“军令状”、督查组、约谈、问责……。调控的组合拳打得眼花缭乱，但房价就是降不了。面对楼市这匹难以驯服的烈马，中央政府真的就没有办法？
房价为什么降不下来？最主要的原因有：一是高地价；二是市场存在巨大需求；三是开发商追求巨额利润。我们来看这三大原因有解还是无解。
高地价。其一，中国的国情是政府绝对垄断土地。土地资源集于政府一家，土地出让“招、拍、挂”，价高者得。其二，城市土地资源稀缺。城市土地用一块就少一块，一线城市和一些东中部城市正在濒临人口承载极限（例如北京、上海等等），“十八亿亩耕地红线”笈岌可危。其三，地方政府的“土地财政”依赖。地方政府每年获得大量卖地收入的情况下，还背着巨额债务的情况下，想要地方政府放弃“土地财政”依赖，恐怕神仙也做不到。这三大因素决定了高地价似乎是一个无解的难题。
保险……。面对重回“负利率”时代的通胀压力，工薪阶层几大传统投资理财金价持续低迷，银行理财产品市场巨大需求。市场需求来自于：一是中国庞大的人口基数；二是中国现阶段快速的城市化运动；三是中国人“有房才有家”的观念根深蒂固；四是庞大的民间资本。这里且说说民间资本这只“没有关进笼子的老虎”。改革开放三十多年来积累的巨大民间资本投资无门──股市“跌跌不休”，和古玩艺术品投资也不渠道几乎全部受阻，而十多年来房产给了人们“看得见”的保值增值的信心。至于隐身民间资本中的特权阶层和腐 败份子的购房需求占有多大比重，则只有天知道。“十八大”掀起反腐风暴以来，不断曝出拥有十几套、二十多套、数十套乃至一百多套房的“房姐”、“房妹”、“房婶”、“房叔”、“房祖宗”、“房神仙”们，让盼房心切的普通百姓唏嘘不已。
开发商逐利。开发商本质上是商人，商人逐利无可厚非。如果说开发商赚得了暴利，那也是中国的市场和环境给了他们赚取暴利的机会。我们搞的是社会主义市场经济，那本质上还是市场经济。商品房本质上还是商品。市场经济条件下，将某个商品动用行政的手段进行限购限贷限价，本身已违反了市场经济的规律。如果我们诅咒开发商，那么，比开发商获利更多的地方政府呢？
所以，调控之所以陷入屡调屡涨的怪圈，中央政府与地方政府玩政策上“猫捉老鼠”游戏之所以不凑效（甚至也是与老百姓在玩猫捉老鼠游戏，例如“假离婚”），看来真的是我们的调控本身有问题。
笔者认为，解开调控难以见效的政策困局的关键，不是限购限贷限价，也不能指望督查、约谈和问责（去年7月底中央不是再派8个督查组督查16省市的市场调控吗，但去年下半年至今楼市照样疯狂、房价照样疯涨），必须建立能够治本的长效机制。调控应该从以下几个方面着手：
一是抓紧税制改革，疏理涉及房地产的各项税、费，推进房产税试点。目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至上百种。通过房产税改革，取消一些不合同收费和重复收费，改变目前众多机构和部门争吃房地产这块“唐僧肉”的状况，以减轻商品房成本，让商品房价有让利于民的空间；同时精减、合并涉房税种，重点瞄准持有环节征税，对高端房和多套房课以重税，提高商品房的持有成本，借助税收手段打击购房的投机投资行为，达到既调节收入分配又调控房地产市场的目的。
二是尽可能增加市场供给。包括增加土地有效供给，加大政府保障房建设力度，做好保障房分配和运营管理，将有限的保障房资源最大可能地利用起来，达到城市中低收入者“居者有其屋”的保障功能。
三是合理引导需求。长期以来，国人“有房才有家”的观念根深蒂固。年轻人谈结婚先必谈买房。2012年5月13日，西南财经大学和人民银行共同发布的数据，中国自有住房拥有率高达89.68%。而欧洲住房拥有率不到50%，地广人稀的加拿大不超过65%，即使以住房梦为“美国梦”之一的美国，住房拥有率也不过60%左右。政府要改变那种通过行政干预市场的简单做法。需求宜疏不宜堵，否则就形成了“堰塞湖”，早晚垮塌下来冲击市场。行政手段抑制需求的直接后果往往是引导了价格上涨预期，市场“按下葫芦浮起瓢”，甚至反复出现报复性反弹的怪象。政府除了在宏观层面创造民间资本投资和增值的渠道，住房观念的社会引导同样重要。在需求引导上，一些不良开发商对住房需求的火上浇油式的错误引导，例如“结婚不买房，就是耍流氓”、“丈母娘说了，婚房要三房”、“下班不能总回别人家”、“你可以不买房，除非摆平丈母娘”如此等等，应该谴责。当然，老百姓的住房观念的形成，有着深刻的社会和人文因素，也与政府住房保障水平和力度有关。将老百姓的住房观念引导到一个理性和合理方向，是一个长期的过程。需要政府、社会、媒体形成合力，共同营造一个理性、健康的住房观念。
 
（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第4期）
【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： http://tusq647.chinaceot.com

推荐
地产资深培训师！Tel: 13627106979; QQ: 2437587185
类别：房地产 |   浏览数(1255) |  评论(0) |  收藏

相关文章

发表评论

最多只能输入150个文字，目前已输入 0 个字。
表情 [更多]
匿名评论
登陆账号： 密码： 找回密码 注册
看不清楚，换一张

以上网友发言只代表其个人观点，不代表总裁网的观点或立场。