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S公寓二次开发项目咨询建议案（节选二） 2009-03-19

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第二部分  项目开发思路及优势∕劣势分析


一、项目开发思路

结合项目的历史、现状和开发区营销环境，综合项目各方面因素，项目可能的开发思路逐一剖析如下：
（一）项目开发方向

项目二次开发上，可能的开发方向有：
1．公司自主经营。全资，独立经营，独享利益。
2．公司联合开发。寻找有实力的合作伙伴，联合开发，共同经营，共享利益。
3．公寓出租。公司以公寓楼出租的形式，整体外包给其他企业经营，获利稳定但较小。
以上三种模式的优劣势分析：
营销模式
优  势
劣  势
1．公司自主经营

①公司有母公司──SL公司的强大品牌效应

②公司有经营SL宾馆的经验可资利用

③利益独享

①酒店、宾馆业竞争激烈

②目前开发区内流动人口不多，客源不充分

③对管理和管理人员的要求高

④营销手段和技能要求高

⑤投入高，风险大

2．公司联合开发

①可以借助合作伙伴的行业经验、市场经验和行业上的品牌优势

②项目改造、装修等的前期投入由合作伙伴提供，公司减少了投资风险

③项目筹划时间相应缩短，启动快

①同1之①②

②合作伙伴的选择有一个过程（项目招商、洽谈、签约、资金到位）

③共同经营的合作机制、管理体制和利益分配的设计，是项目成功的关键

④利益被分享

3．项目出租

①省心、省力

②风险小

①利益不大

②必须使用合作伙伴的品牌（这一方面使自己的品牌得不到成长；另一方面承租方如果经营不善，有可能造成善后事宜甩给本方承担）

综上比较，建议选择联合开发、共同经营。


（二）项目营销模式

项目可能的营销模式有：
1．普通旅游酒店。（不加考虑）
原因分析：
①武汉经济技术开发区内没有大型的、相对集中的旅游资源（旅游景区、旅游项目等），旅游客源极其有限。
②该地段也非旅游中转和集散中心。
2．商务酒店。

顾名思义，商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主要顾客对象的酒店（业内一般认为，其商务客人的比例应不低于70%）。入住商务酒店的客人是满足其商务活动的需要，因此对酒店的档次、品牌、环境、商务服务功能、服务质量有着很高的要求。无论是国际上还是中国，一旦酒店被赋予“商务概念”，它就是与“高贵”、“奢华”、“精英”、“名流”等词汇联系在一起的。（内地城市有少数小型投资者开发的经济型酒店，也以“商务酒店”命名，以为客房提供宽带上网和文印服务的酒店就是“商务酒店”，这其实是对“商务酒店”一词的乱用。）

下表是不同类型酒店的每单间客房投资成本的国际一般标准和国内投资成本的比照：

酒店类型

投资成本/每间客房（美元）

国际一般标准

国内标准（沿海地区）

五星级酒店

15万～20万

20万～30万

四星级酒店

10万～14万

18万～25万

三星级酒店

5万～8万

7万～10万

经济型酒店

1.5万～4万

2.5万～5万



商务酒店的营销特点提示：

（略）

商务酒店的需求特点提示：

（略）

经济型酒店又称为有限服务酒店，是一种新类型的酒店，规模小，设施有限，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“住宿+早餐”。最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。锦江集团1997年2月创立了“锦江之星”，这是国内第一家经济型酒店。其真正快速发展则是近五年的事。




图：2005～2008年中国经济型酒店开店数量

经济型酒店并不能与廉价酒店划等号。它的最大特点是投资较少，运营成本低，负担小、回报快。经济型酒店功能相对简单，服务项目较少，餐饮、康乐、会议等配套设施很少或没有，所以酒店四周300m半径范围之内应有餐馆、酒吧、商店、邮政、娱乐、便利店等设施，交通站点也应较近。

一份调查显示：当前中国经济型酒店的住客最关注的内容为：价格（70.5％）、交通方便性(40.9%)、卫生状况(25.8％)、城市经营网点（23.4％）、所在地段(21.7%)、服务水平(20.2%)等。

【业界观点】  武汉华坤宾馆管理有限公司总经理张学群观点

关于投资：

“经济型酒店的高出租率、高经营利润率以及高投资回报率是吸引我们快速扩张的原因之一。每间客房投资3万至5万元，按每天房价200元内、出房率80％算，2年至4年就可收回单体酒店投资，这一速度远高于四星以上的酒店。”

“前期在经营方面我们也积累了一定的经验。因为很早进入酒店行业，虽然没有率先提出‘经济型酒店’的概念，但是我们一直是按照经济型酒店的标准经营的。”

“如家快捷、莫泰168等全国性品牌陆续进军武汉，也是刺激我们迅速布阵抢点的原因。对经济型宾馆来说，‘地段’意味着‘客源’。”目前，华坤已经在宝丰路、青年路、中南路、武泰闸、汉阳318国道旁等武汉的交通枢纽、商业中心地段开设了门店。

关于定位：

“对目标消费群的定位区别不是很大，只是我们的价格定位比坡地、艳阳天、如家快捷要略低，因为华坤一直扎根武汉经营多年，建立了一定的人脉，所以本地的消费者在我们的客源中占有很大的比重，这在一定程度上也是我们的优势。”

关于盈利：

“如家快捷、莫泰168这些优秀企业不光是资金雄厚，他们在服务管理和成本管理上也具有绝对的竞争优势。正是由于我们看到了这些，所以华坤在经营中一直注重练好内功，希望逐步由客房盈利模式向管理盈利模式转变，做到未雨绸缪：我们所有连锁店都是严格按照三星级标准装修让顾客感觉到绝对的超值服务。”

目前，我国的经济型酒店不一定设在市中心繁华地段，但一定要交通便利，出入方便，酒店设施重点关注床和卫浴，大部分酒店把24小时接待、公共休息区域设置、电话、电视、免费上网、分体空调、消防系统、整体浴室、24小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶等作为标准设施和标准服务的内容，有的还把商品部（或自动售货设备）、商务中心、会议设施、停车场也列入产品中。

经济型酒店营销要领提示：

（略）
类别：企业战略 |   浏览数(3592) |  评论(0) |  收藏

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