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涂山青：政策博弈与调控困局（上） 2013-05-02

 

文∕涂山青
 
3月底4月初，是中央规定地方“国五条”实施细则出台的最后期限。各地细则“踩着点儿”蹒跚亮相。被新华社官方微博称为“十年来最犀利狠招”的“国五条”及实施细则，会使房地产市场理性回归吗？对此，业界乐观和悲观的看法都有。我们姑且不下结论，深入分析一下中央和地方对待楼市和调控的态度博弈然后再作判断。
中央和地方的政策博弈
政府因素中，中央政府和地方政府面对楼市的心态差异，无疑是影响调控效果的重要方面。先分析中央政府的心态。
一是中央政府投鼠忌器。
从中央出台政策的文字表述，例如“保持和促进房地产市场健康稳定发展”、“遏制住房价格过快上涨”以及近两年曾提及的“使房价回归到合理水平”，我们可以窥见中央政府的调控目标并不像有些人想象的是要打压房地产，而是 “保” 、“促”和“遏”。这符合中央政府的执政目标──发展经济，改善民生。“保”和“促”是发展经济的需要，“遏”是呼应社会诉求，顾及民生需要。“保”是最根本的，“遏”的前提是“保”。不管是“保”和“促”还是“遏”，都没有要打垮房地产的意思。毕竟，打垮房地产会拖累宏观经济。这是房地产利益链上的各方谁也不愿意看到的。问题是中央政府在“保”“促”和“遏”之间如何掌握平衡，就是一个颇为棘手的事，出台政策时投鼠忌器。十年来楼市屡调屡涨，这一轮的“史上最严”调控也并未让房价实质性下降，也就不难理解了。
客观而论，这一轮严厉的调控组合拳打了三年，投机投资性购房得到一定程度的遏制，房价涨幅总体上放缓。但调控的效果也仅此而已。治标的作用都有限，更遑论治本。主要靠限购、限贷和限价等行政手段阻击房价，不可能起到治本的作用。所以楼市“给点阳光就灿烂”。
二是地方政府大打太极。
地方政府是房地产利益链上的重要一环。也有很多观点直陈地方政府是高房价的重要推手。不妨看看“国五条”出台后的地方政府表现吧：正如此前人们普遍预料的，除京、沪两地稍严外，其余均大打太极，内容既粗且略（无怪“细则”被批为“粗则”），回避20%的个税如何征收、首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。中央再一次要求地方出台的“限价”令再成“限涨”令（大多规定房价涨幅限制在GDP增幅或人均可支配收入增幅之内）。更绝的是南京版细则，内容甚至只有寥寥132字，被网友笑称为“一条微博”。 杭州细则更甚，全文连标点符号共35个字，民众大呼地方细则“没有最省，只有更省”。海南则干脆直接宣布不出台细则。理论界有人直言，从地方细则角度看，“国五条”已成一纸空文。
难道中央挥向再一次发烧的楼市的这一“拳”，又将打到空气里？无怪乎国务院前任总理温 家 宝发出“政策不出中南海”的慨叹。
对于最受关注的20％个税，“国五条”细则只是要求从严，但是对于如何征收，什么时候征收并无明确要求。虽然国税总局和住建部正研究20%售房个税相关执行的技术细节，但业内人士认为短期内严格执行的可能性几乎为零。因为历史的原因，各地现有存量房信息登记不严、不全，统计口径不一，可能导致税务部门无从查实房屋原价；另外，民间普遍认为，个税政策如果人性化执行，那么扣税操作中还应考虑二手房卖方的装修成本、曾经支付的银行贷款利息以及通胀因素等。而这更可能是一个理不清的乱头绪。
利益相关方总是想从政策本身窥探决策层的调控底线。仔细研究“国五条”及其细则，人们发现，前两年高调提及的“房价合理回归”这样的用语并未出现；还有，《通知》中说的是“应依法严格按转让所得的20%计征”，用词是“应”而不是“必须”，这都给了市场相当的想象空间。
有网友就直言，无论是中央政府还是地方政府，本身都是房地产发展的既得利益者（中央政府有经济发展和惠民生的需要，地方政府有土地财政和出政绩的需要）。李克强、汪洋近期都说过改革就是拿刀“割自己的肉”之类的话。可以想见，在“GDP崇拜”下腾挪于仕途的地方官员，真正有这样勇气有几个？
联想到近几年楼市越调越涨的历史，以及房产税扩容和40个城市住房信息联网这些可为而不为的政策“难产”，人们担心，“20％交易个税”则是一个几近不可为的政策。所以，在3月1日“国五条”细则出台之后市场经过短暂恐慌期后，随着地方细则的温柔亮相，市场又慢慢转向积极预期。知名金融专家郎咸平在其微博上表示，由于“国五条”引得市场房价和交易量竟然暴涨，“国五条”真正的赢家是政府，“因为不但税收增加，由于房价暴涨，卖地又可卖个好价钱了。”看来，在土地绝对垄断的情况下，房地产这只“孙猴子”怎么折腾也跳不出政府这个“如来佛”的“掌心”。
有媒体透露，住建部正在使用各种方式对地方落实“国五条”细则的情况进行“摸底”和“调研”，但尚未最终确定是否再向地方派出督察组。对于北京等少数大城市出台的地方调控细则，住建部初步认为较好地落实了中央精神，而对于部分城市出台的政策持“保留意见”。
 
（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2013年第4期）
【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问，清华大学总裁班、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、培训在线等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： http://tusq647.chinaceot.com

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